导火索 现代房屋维护与养老金短缺的紧迫问题
作者：贾拥民，均衡研究所学术顾问，浙江大学跨学科中心特约研究员
近日，住房和城乡建设部频频提及的房屋养老金再次引发热议。
对于公众来说，这一名词似乎既熟悉又陌生，其背后涵盖的深远意义和实际操作流程更是让人关注。
本文将带你深入了解房屋养老金的前世今生，以及其存在的深层原因和可能的制度设计。
房屋养老金并不是一个新概念。
它的存在已经有相当长的一段时间，原先最早的名字是房屋维修基金，后来统一改称住宅专项维修资金。
现在拟议中的房屋养老金，其内涵和范围都已经不再限于住宅专项维修资金了。
在全国范围内，房屋维修金制度始于1998年，随着住房改革的全面深化，房屋养老金的累计规模已超万亿元。
对于为什么要再次提出房屋养老金制度，其导火索是近年来频发的房屋安全问题，而更深层次的原因则有四点：一是中国全面进入存量房时代，老旧房屋占比不断上升，房屋养老问题不得不提上议事日程；二是现有住宅专项维修资金不能满足需求；三是稳住房价、化解楼市风险的需要；四是房屋养老金可能拉动经济增长。
关于房屋养老金的制度设计，不少人大代表、政协委员和专家学者都提出了自己的见解。
大致的思路是设置两类账户、构建三大支柱。
两类账户指房屋养老金实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。
公共账户主要承担政府主导的房屋安全检测、巡查和购买保险等公共服务，而个人账户则管理原来的住宅专项维修资金，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新改造。
三大支柱则指基础类、专项类和商业类房屋养老金。
基础类房屋养老金主要依托财政资金，用于保障房屋基本安全；专项类房屋养老金则主要依托现有的住宅专项维修资金并进行管理制度的优化；商业类房屋养老金则是由业主自愿购买的房屋养老保险，作为基础类养老金和专项类养老金的补充。
这样的制度设计看上去非常美好，但要落地成为具有可执行性的制度并不容易。
这个框架有一些隐含前提，它们未必能够变成现实。
例如未来的土地出让金能否持续增加或保持稳定、房子的价值是否会下跌、未来是否会出现丰富的住宅养老保险产品可供选择以及政府、业主和其他行动者是否都愿意并高效率地参与房屋养老保险等。
现行的住宅专项维修资金存在一个普遍的问题：资金不足与难以使用并存。
解决这些问题的关键在于激励相容，即要让业主真心认同这样做既符合业主自己的利益，也不会影响他们的权力。
因此，除了顶层设计之外，还需要重视自下而上的探索。
一些成功的案例已经证明了通过经营小区筹集房屋养老金的可行性。
比如江苏省泰州市的房屋维修医保结合老旧小区改造的成功实践就值得借鉴。
房屋养老金的制度设计不应只考虑宏观层面，更要考虑微观层面的实际操作和业主的实际需求。
只有真正解决了业主的实际问题，才能推动房屋养老金制度的顺利实施。
最后需要强调的是，无论是政府、专家还是业主，都应认识到房屋养老金的重要性并积极参与其中。
只有共同努力，才能确保每一位业主的住房安全，也为我国的房地产市场健康发展贡献力量。
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