万科绝不会轻易倒下

标题：解析房地产行业的曙光与挑战：以万科为例

正文：

随着经济的持续复苏和政策的持续刺激，房地产市场似乎在经历一段波澜壮阔的变革时期。
自2024年9月24日起，一系列利好房地产的政策陆续出台，多地房地产成交额在随后的十一期间成倍增长。
房地产行业的复苏并非一蹴而就，特别是对于万科这样的领军企业来说，面临的挑战依然严峻。

对于房地产企业来说，现阶段的市净率普遍较低，低于0.5倍市净率的估值水平表明了投资者对于房地产行业的谨慎态度。
在这样的背景下，万科等领军企业仍具有巨大的投资价值。
虽然未来五年、十年房地产行业的发展趋势难以预测，但活下去的企业都将给投资者带来可观的收益。

万科A的《2024年三季度报告》显示，公司的营收和净利润均出现下滑，这主要是由于房地产行业的特殊结算方式导致的。
不同于其他行业，房地产企业的营收、净利润等数据并不能真实反映其经营状况。
真正反映房地产真实经营状况的是合同销售金额、已售未结资源、土地储备和净负债率等指标。

从合同销售金额来看，万科在2024年遭遇了销售困境，但10月、11月的新房、二手房销售回暖已成定局。
虽然市场正在逐步恢复，但房地产企业的至暗时刻是否已经过去还需要观察几个季度。

面对行业不景气，万科并没有选择降价去库存，而是选择“死扛价格”。
对此，潜在购房者的态度是买涨不买落，这或许是万科坚守价格策略的逻辑。
为了缓解偿债压力，万科必须重视合同销售收入，这是企业的源头活水。

在财务处理上，房地产公司的结算收入与合同销售收入之间存在明显的差异。
合同销售所得属于合同负债，是房地产公司的已售未结资源，类似于一个蓄水池，合同销售是注入，结算销售收入是抽水。
因此，在某个财务周期内，如果蓄水量大于抽水量，池中水位上升；反之水位下降。
近年来，随着市场环境的变化，结算金额与合同销售金额的关系也发生了变化。
同时，由于房地产开发业务的成本、售价差异较大，企业可以通过选择开发成本、售价不同的项目来调节利润。
因此，细究房地产企业的利润率意义不大。

那么，如何判断房地产企业是否能活下去？关键在于其已售未结资源、土地储备以及存货含金量。
已售未结资源是企业的余粮，土地储备则决定着未来的合同销售规模，同时也是企业的负担。
存货的完成度也是判断企业经营状况的重要指标之一。
万科的存货含金量高，在建工程完成度高，这意味着企业未来的投入资金压力相对较小。
因此，虽然目前面临一些困境，但万科已经算是上岸了。

房地产行业正经历一场严峻的挑战与机遇并存的变革。
对于投资者来说，投资银行股需要更加关注企业的真实经营状况和市场前景，而非单一的财务数据。
对于万科来说，虽然目前面临一些困境和挑战，但其已售未结资源、土地储备以及存货含金量等指标均显示出其强大的生命力。
因此，未来一两年万科的业绩不会太难看。
目前作者Eastland的粉丝群正在招募中，他可谓是财报解读方面的专家，对财报有深度解读兴趣的朋友可以加入与他直接沟通。

你对当前的投资市场有哪些疑惑？加入Eastland的粉丝群，与他共同探讨、解答你的疑惑吧！

---

---

相关标签： 万科、 现房、 物业、 土地储备、 房地产企业、 房地产公司、 合同销售面积、

上一篇：探索背后的原因与教训

下一篇：趣睡科技重回七年前的起点